SUL GODIMENTO DEL BENE LOCATO: LE MOLESTIE DI TERZI
1. LE MOLESTIE DI TERZI CHE TURBANO IL GODIMENTO DEL BENE LOCATO.
Cass. Sez. Civ. n. 6010/2018 del 13/03/18
Il conduttore ha il diritto di essere garantito dal locatore per le molestie aventi a oggetto il godimento del bene locato, che può consistere anche nel comportamento, posto in essere da un terzo, finalizzato a contraddire il diritto del conduttore al pieno godimento della cosa, attraverso una menomazione materiale del bene.
Così la recentissima ordinanza della Corte di Cassazione, Sez. III Civile, 13 marzo 2018 n. 6010.
1.1. LE MOLESTIE: I CONDOMINI IMPEDIVANO AL CONDUTTORE IL CARICO-SCARICO DELLE MERCI.
IL FATTO: Tizio riceveva in locazione un immobile da parte di Caio, proprietario esclusivo, al fine di svolgere attività di assemblaggio e riparazioni di componenti elettronici, antenne satellitari e terrestri.
Nel gennaio del 1999, i condomini dello stabile di cui il locale faceva parte ritenevano comune, ma di esclusiva proprietà condominiale, l’area antistante al bene locato, cosicché usufruivano della stessa per parcheggiare le proprie autovetture, impedendo al conduttore il carico e scarico delle merci, spingendosi perfino a installare due paletti che impedivano il transito e l’uso dell’area in questione.
Tizio citava Caio dinanzi al Tribunale di Roma, al fine di farsi garantire dalle molestie dei condomini e di ottenere il risarcimento dei danni, ma vedeva rigettata la propria domanda per mancanza di prove.
La Corte di Appello di Roma, riformando la decisione di primo grado, riteneva che il conduttore di un bene di proprietà esclusiva, posto all’interno di un immobile condominiale, acquista la facoltà di utilizzare, salvo patto contrario o specifica previsione del regolamento di condominio, anche le parti di fabbricato di natura condominiale, funzionali al godimento dell’immobile locato, ivi compreso il diritto di transitare nei cortili condominiali e di usufruire dell’eventuale transito carrabile.
La Corte di Cassazione, con l’ordinanza in commento, rigettava il ricorso proposto dal proprietario, confermando l’orientamento adottato dai Giudici d’Appello.
1.2. MOLESTIE DI DIRITTO E MOLESTIE DI FATTO: QUALI DIFFERENZE?
IL DIRITTO: Ai sensi dell’art. 1585 c.c., il locatore è tenuto a garantire il conduttore se le molestie di diritto della cosa locata riducono l’uso o il godimento della stessa e sono arrecate da terzi, che pretendono di avere diritti sul bene medesimo e che manifestino la volontà di contestare il diritto del locatore, contrapponendovi un diritto proprio (ex multis, Cass. n. 13774 del 20 dicembre 1991 e n. 11514 del 9 maggio 2008).
La “molestia” consiste in un qualsiasi ostacolo al diritto di godimento del conduttore secondo la destinazione contrattuale, proveniente da terzi estranei al rapporto locativo.
L’art. 1585 c.c. opera una importante differenza tra molestie di diritto e molestie di fatto.
Nel primo caso il conduttore agisce contro il locatore; nel secondo, nei confronti dei terzi, chiunque essi siano.
Costituiscono molestie di diritto le pretese di terzi che accampino diritti contrastanti con quelli del conduttore, contestando il potere di disposizione del locatore, o rivendicando un diritto che infirmi o menomi quello del conduttore (conforme Cass. sentenza n. 8005 del 8.8.1990) ; quando, invece, il terzo non avanzi pretese di natura giuridica ma arrechi, col proprio comportamento illecito, pregiudizio al godimento materiale del conduttore, la molestia è di fatto e il conduttore può agire direttamente contro di lui (da ultimo, Cass. n. 25219/2015).
Avv. Brigida Zanconi
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