VIZI DELL’IMMOBILE? ILLEGITIMO NON PAGARE I CANONI DI LOCAZIONE
1. LOCAZIONE: VIZI DELL’IMMOBILE E SOSPENSIONE DEL PAGAMENTO DEL CANONE.
Cass. n. 4913/2018
I vizi dell’immobile non giustificano la decisione unilaterale del conduttore di sospendere il pagamento dei canoni locatizi.
Tale condotta deve ritenersi arbitraria, e troverebbe legittimazione soltanto nell’ipotesi in cui venisse a mancare completamente la prestazione del locatore.
Questa, in breve, la massima della Cassazione.
Conviene però fare un passo indietro, riassumendo i termini della vertenza sottoposta alla cognizione della Corte, per fare luce sulle motivazioni della sentenza in esame.
In sintesi, il conduttore da tempo lamentava la presenza di gravi vizi sull’immobile locato, contaminato da fibre di amianto e da rifiuti tossici, ritenendosi pertanto legittimato a sospendere il pagamento dei relativi canoni, stante l’impossibilità di disporre l’immobile all’uso convenuto.
Come noto, la locazione è un contratto “sinallagmatico”, anche detto “a prestazioni corrispettive”. Ciò significa che la prestazione di una parte trova giustificazione nella prestazione dell’altra.
E fra le prestazioni a cui è tenuto il locatore ai sensi dell’art. 1575 c.c., vi è proprio quella di mantenere la cosa locata in stato da servire all’uso convenuto e di garantirne il pacifico godimento durante la locazione.
1.1. LA DIFESA DEL CONDUTTORE.
A detta del conduttore, l’esistenza dei vizi comprometteva l’uso dell’immobile contrattualmente pattuito, rendendolo di fatto inidoneo ad accogliere l’attività commerciale del conduttore medesimo, che per tale motivo deduceva l’estinzione del sinallagma, a fronte dell’inadempimento del locatore rispetto ad una delle sue principali obbligazioni ex art. 1575 c.c.
1.2. LA DECISIONE DELLA CASSAZIONE.
Secondo la Corte, però, si era verificata una mera alterazione del sinallagma, non la sua totale cessazione; il che non legittimava il conduttore a sospendere unilateralmente il canone di locazione o a ridurlo, anche se tale evento era ricollegabile al fatto del locatore.
Spiega la Corte che il conduttore, invece di esercitare le proprie ragioni in modo arbitrario, avrebbe dovuto agire giudizialmente per ottenere la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo, essendo devoluto al Giudice il potere di valutare l’importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti.
Diverso sarebbe stato se il locatore avesse negato al conduttore l’accesso nell’immobile locato, perché in quel caso verrebbe a mancare completamente la prestazione del primo, non trovando più giustificazione la contro-prestazione del secondo, ovverosia il pagamento del canone.
Avv. Andrea Baldrati
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